打开克尔瑞、中指研究院刚更新的成交数据，就能看到北上广深2026年开年两个月的商品住宅成交情况，跟去年同期比起来变化不小。

先看最先走出调整惯性的上海，今年1-2月商品住宅一共卖了192万平方米，同比去年涨了超过21%。这个涨幅其实挺出乎不少人意料的，毕竟去年开春上海的成交已经开始回暖，基数不算低。仔细拆分数据看，浦东前滩、普陀内环这些热门地段的改善盘卖得最好，很多户型在100-140平的刚改项目，开盘去化率能到七成以上。

有业内朋友说，上海这波开年涨，主要是去年积压的改善需求在年初集中释放，加上今年信贷政策对置换群体更友好，很多卖一买一的客户终于敢下手了。另外，上海今年年初推盘量也比去年多了近15%，选择多了，自然成交就上去了。

再看北京，开年两个月成交大概是138万平方米，同比涨了12%左右，涨幅比上海温和，但也稳住了回暖的趋势。北京的成交结构跟上海有点像，改善型项目涨得快，远郊的刚需盘反而没怎么动。昌平南、亦庄这些近几年开发的新城区，配套慢慢起来了，价格又比核心区便宜不少，成了刚需刚改客户的首选。海淀一些靠近产业区的项目，哪怕单价不低，去化速度也比去年快很多。

北京的信贷环境跟全国一样，今年首套房利率还是维持在低位，置换的税费减免政策也继续执行，对刚需和改善群体都是利好。唯一不太一样的是，北京今年年初推盘量没怎么涨，所以涨幅没上海那么夸张，整体还是稳字当头。

广州的情况就跟北上不太一样了，今年1-2月成交大概是121万平方米，同比去年只涨了不到3%，几乎就是持平的状态。之前很多人觉得广州这两年价格调整到位了，开年会迎来一波反弹，结果并没有出现预想中的热潮。

广州分化也特别明显，天河、海珠这些核心区的新盘，去化还不错，很多改善客户愿意入手。但增城、花都这些远郊区域，库存还是很高，价格还在往下走，很多刚需盘哪怕降价促销，去化率也不到三成。有中介说，广州很多刚需群体现在还是观望心态，觉得价格还能再降，加上不少人对收入预期不稳定，不敢轻易背上房贷。

深圳是四个城市里唯一同比下滑的，今年1-2月商品住宅成交只有73万平方米，同比去年降了超过8%。这个结果其实也不算意外，深圳去年开年因为政策松绑，刚好迎来一波小高潮，基数比较高，今年同期比下来自然就降了。

深圳现在的情况是，核心区的优质项目还是有人抢，但远郊的刚需盘根本卖不动。前海、蛇口这些热门板块，户型小一点的改善盘，开盘没多久就能卖一半。但坪山、惠州临深那些板块，很多盘放了大半年也卖不出几套。另外，深圳现在二手房挂牌量还在涨，很多置换客户先卖后买，二手房卖不出去，新房的需求自然也就上不来。

把四个城市放在一起比，能看出来不同城市之间的市场冷暖差得真多。经济基本面强、人口流入稳的城市，开年成交就能涨，需求还能撑得住。价格调整多、库存压力大的城市，需求还是没起来，大家都在观望。

另外能明显感觉到，现在市场分化已经不是城市之间的分化，是同一个城市里不同区域、不同产品的分化。核心地段、配套成熟的改善产品，不管在哪都卖得好，远郊没配套的刚需盘，哪怕价格降了也没人要。

还有个值得注意的点，今年开年整个市场没有出现像过去那样的普涨热潮，大部分需求都是实打实的自住需求，投资性需求几乎没怎么出来。不管是买首套还是换房，大家都是冲着自己要用去买，很少有人想着买了炒一把，整个市场比过去理性多了。

对接下来的市场走势，大部分中介和开发商都没太乐观，也没太悲观。觉得现在政策底已经很明确了，信贷支持也一直有，但需求能不能持续释放，还是要看大家的收入预期能不能稳下来。像上*京这种需求扎实的城市，接下来小幅度回暖的概率比较大。广州深圳还有库存压力的城市，估计还要再调整一段时间，很难一下子热起来。

其实从开年这两个月的数据也能看出来，现在房地产早就告别过去普涨的时代了，哪怕是北上广深这种一线城市，也不可能所有区域所有房子一起涨。普通人买房，还是得盯着自己的实际需求，选配套成熟、位置靠谱的房子，别想着抄底投机，毕竟现在市场里，自住才是最稳妥的选择。

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[Q]：北上广深2026年1-2月商品住宅成交整体表现如何？
[A]：四大一线城市表现分化，上海、北京同比上涨，广州基本持平，深圳是唯一同比下滑的城市，整体呈现核心城市需求回暖、不同区域分化明显的特征。
[Q]：上海2026年1-2月商品住宅成交同比涨幅是多少？
[A]：上海今年1-2月商品住宅成交约192万平方米，同比去年上涨超过21%，是四个一线城市中涨幅最高的。
[Q]：北京2026年开年商品住宅成交有什么特点？
[A]：北京成交同比上涨12%，涨幅偏温和，成交结构偏向改善型项目，昌平南、亦庄等配套完善的新城区项目更受青睐，远郊刚需盘表现平平。
[Q]：为什么广州2026年开年成交没有出现预期反弹？
[A]：广州市场分化严重，核心区去化稳定，但远郊区域库存高、价格仍在下调，刚需群体普遍保持观望，对收入预期不稳定，不敢轻易出手购房，因此整体涨幅极低，几乎持平。
[Q]：深圳2026年1-2月商品住宅成交为什么同比下滑？
[A]：去年开年深圳受政策松绑影响迎来一波成交小高潮，基数较高，加上今年二手房挂牌量持续上涨，置换客户受二手房出手难影响，新房需求被拖累，因此成交同比下滑超过8%。
[Q]：当前北上广深商品住宅市场的分化特征是什么？
[A]：不仅城市之间存在冷暖差异，同一城市内分化也很明显，核心地段、配套成熟的改善产品去化表现好，远郊缺乏配套的刚需盘哪怕降价也难走量，需求差距非常大。
[Q]：2026年开年北上广深购房需求有什么新特点？
[A]：当前市场几乎没有投资性需求入场，绝大多数都是实打实的自住需求，不管是首套还是置换，购房者都比过去更理性，很少出现投机炒房的情况。
[Q]：怎么看北上广深接下来的楼市走势？
[A]：需求扎实的上海、北京大概率维持小幅度回暖，广州、深圳仍有库存压力，需要更长时间调整，整体不会出现普涨热潮，房地产已经告别普涨时代，自住需求仍是市场主力。

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